¿Qué derechos y obligaciones tienen los propietarios en relación a sus edificios y viviendas?

Aunque en algunos casos los vecinos asumen la responsabilidad legal del edificio, la mayoría de las comunidades de propietarios dejan esta tarea en manos de un administrador de fincas. Sin embargo, todas las comunidades deben seguir la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la comunidad, que establecen las normas para la gestión de los derechos y obligaciones de los propietarios.

Algunas de las obligaciones de las comunidades de propietarios incluyen mantener en buen estado de conservación y salubridad las instalaciones del edificio, realizar las obras necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, y crear un fondo de reserva para atender a los gastos de conservación y reparación del edificio. Además, es importante revisar la potencia eléctrica contratada, realizar revisiones periódicas de ascensores y tener contratos de mantenimiento de instalaciones eléctricas y gas. Las comunidades también deben seguir normativas específicas en relación a la seguridad de las viviendas y al cumplimiento de la normativa ambiental.

En nuestros edificios existen multitud de elementos comunes: terrazas, portales, pasillos, patios de luces, etc. En muchos casos, su gestión es objeto de discordia y desencuentros, de largos debates, reuniones y discusiones, pero las nuevas herramientas no solo permiten agilizar estos procesos, sino hacerlo online desde tu propia casa.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, las zonas comunes pertenecen a los vecinos y se encuentran sujetas a diversos derechos y obligaciones, las cuales vamos a revisar a continuación.

Derechos del propietario sobre los elementos comunes:

• Usarlos y disfrutarlos de forma completa y compartida con los demás copropietarios, cuyo uso y disfrute es su único tope.
• Exigir que se realicen las obras de conservación y mantenimiento del edificio y los servicios comunes.
• Consentir, de forma previa, la realización de innovaciones en los mismos que los hagan inservibles para el uso o disfrute a algún propietario.
• Pedir el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, conserjería, vigilancia u otro, comunes de interés general; debiendo contar, para lograrlo, con el voto favorable de los 3/5 de los propietarios y cuotas. Y en los mismos términos, el arrendamiento de alguno de los elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.
• Pedir la instalación de infraestructuras comunes para acceder a, o adaptar, los servicios de telecomunicaciones, o instalar sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar o nuevos suministros energéticos colectivos, consiguiéndolo cuando se reúna un quorum de 1/3 de propietarios y cuotas.

Obligaciones en relación a los elementos comunes:

• Respetar las instalaciones generales de la comunidad, y demás elementos comunes, ya sean de uso común o privativos de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local. Haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen o desperfectos.
• Declarar, en el instrumento público por el que se transmitan, que el piso o local se halla al corriente del pago de los gastos generales de la comunidad, o expresar los que adeude, aportando en ese momento certificación emitida por el Secretario, con el visto bueno del Presidente, sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración.
• Responder con su propio inmueble adquirido, de las deudas de los anteriores propietarios con la comunidad por los gastos generales, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en que se ha adquirido y el año natural inmediatamente anterior.
• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación de un fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
• Aceptar el nombramiento del cargo de Presidente, de cuyo nombramiento sólo puede ser relevado por el Juez.

Obligaciones en relación al edificio:

• Comunicar al administrador la necesidad de las reparaciones urgentes.
• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, percibiendo los resarcimientos de los daños y perjuicios que se le ocasionen.
• Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones cometidas y daños causados.
• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota, según el título o acordada, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
• Consentir, y no demorar injustificadamente, la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente, y no haciéndolo responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

¿Soy propietario en que medida me afecta?

La participación en las decisiones de cada propietario se expresa en una cuota o coeficiente asignado al piso o local, teniendo en cuenta que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente. La comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios. Un propietario no puede hacer obras que alteren el inmueble, cuando afecten a la estructura o seguridad del edificio o perjudiquen los derechos de otros propietarios. Si un vecino desea cerrar su terraza o colocar un toldo, debe consultar los estatutos de la comunidad. Si no está regulado, se debe debatir y votar en la junta, siendo necesario el consentimiento unánime de la comunidad. En ocasiones es necesario el permiso del ayuntamiento.