Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas en junio de 2013, se reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Estos cambios legales afectan directamente a propietarios de los inmuebles y a los inquilinos con nuevos derechos y obligaciones. De forma general, tanto los propietarios como los inquilinos serán favorecidos por la flexibilización de la relación entre las partes, dejando la puerta abierta a los pactos libres.
Esta nueva situación viene dada por el contexto, ya que en España hay casi tres millones y medio de inmuebles vacíos (15% del total de casas), según el INE.
Mientras en el resto de los países de Europa más del 30% de las personas vive de alquiler, en España el mercado de alquiler está en un tímido 17% del total de los inmuebles. El objeto de esta Ley es sacar al mercado las casas vacías ofreciendo estímulos y proteger a las partes implicadas.
Entre las principales novedades, nos encontramos con:
- Reducción de plazos: se reducen los plazos legales mínimos de “prórroga obligatoria” del contrato de arrendamiento pasando de 5 a 3 años. A partir de este momento, si ninguna de las partes dice nada, se prorrogará de forma automática (prórroga tácita automática) por un año más (antes eran 3 años), siempre que no se estipule otro periodo en el contrato inicial. El límite legal para la duración del contrato de arrendamiento pasa entonces de ser de 8 años a los 4 actuales.
- Actualización de las rentas: se podrá negociar la actualización del precio del alquiler a partir del tercer año, tanto al alza como a la baja sin tener que ligarlo al IPC.
- Desahucio express: en relación a los morosos, con tan solo un mes de impago y tras 10 días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento de abono, se rescinde el contrato y se incoa el procedimiento de desahucio. El inquilino, también podrá evitar el juicio y el desahucio abonando las rentas adeudadas.
- Facilidad para recuperar o abandonar una vivienda: tras seis meses, el inquilino podrá abandonar la vivienda sin tener que esperar a que termine el contrato. Para ello, tendrá que avisar con un mes de antelación y no tendrá que pagar penalización alguna por ello, salvo que en el contrato se indique lo contrario. El propietario también podrá solicitar recuperar la vivienda como vivienda habitual en caso de ser necesaria para él, o u familiar de primer grado o cónyuge tras un divorcio. Esto podrá hacer tras un año como mínimo tras la firma de contrato.
- Venta de un inmueble en alquiler: un comprador de una vivienda que esté en alquiler no tendrá que respetar el contrato de arrendamiento, a no ser que este contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta medida pretende tener contabilizados los alquileres para el desarrollo de la Agencia Tributaria.
- Registro de inquilinos morosos: el Gobierno creó un registro de sentencia firmes de impagos de rentas de alquiler, de modo que los propietarios puedan consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido los contratos y sus obligaciones.
- Certificado energético: de este tema ya hemos hablado en profundidad. Es obligatorio, disponer de un certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar inmuebles por más de cuatro meses.
Estas medidas y otras de menor impacto, son las que pretenden dinamizar el mercado del alquiler en unos momentos en los que son pocos los que se atreven a comprar una vivienda. Se trata de flexibilizar el mercado tratando de cambiar la mentalidad para que ésta sea una opción cada vez mas frecuente entre los españoles.