Comprobar las deudas de una vivienda antes de comprarla
Entre las cuestiones que deben verificarse en el momento de compra de una vivienda, especialmente cuando dicha compra es un piso perteneciente a un régimen de propiedad horizontal, destaca la necesidad de confirmar la situación de pagos de las cuotas de la Comunidad de Propietarios. En este sentido, existe una obligación legal por el vendedor de aportar un certificado emitido por el Secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente de la Comunidad, en el que se informe de la existencia de cuotas pendientes.
Todo ello es debido porque, a pesar de la obligación del pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios corresponde a quien era titular del inmueble en el momento de devengo, la ley establece un mecanismo denominado afección real por el cual el bien queda afecto al pago de la deuda, con independencia de su titular.
¿QUÉ ES LA AFECCIÓN REAL DE LAS DEUDAS?
Tal y como hemos señalado, la afección real es un mecanismo por el cual un determinado bien responde (queda afecto) del pago de una deuda, con independencia de que el titular del bien fuera el deudor originario. Por ello, el adquirente del bien afecto será responsable del pago de dicha deuda si no quiere que se ejecute el bien adquirido.
La afección real es un mecanismo extraordinario que sólo es de aplicación si existe una disposición que lo establezca expresamente. En este sentido, la afección real al pago de las cuotas de comunidad, se encuentra regulada en el artículo 9.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH):
“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”
El texto referido es el vigente desde el 28 de junio de 2013, tras la modificación realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (L3R), que amplió la afección real del inmueble de la anualidad en curso y la inmediatamente anterior a la anualidad en curso y las tres anteriores.
SI HAY UNA DEUDA Y TENGO QUE PAGARLA… ¿PODRÉ RECLAMAR?
Como la mayoría de las preguntas en Derecho, es una pregunta trampa que depende del supuesto en que nos encontremos. Si bien existe obligación legal de aportar a en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa una certificación del estado de cuotas de la Comunidad, es posible exonerar al vendedor de dicha aportación.
La casuística al respecto es muy amplia, por lo que es difícil aportar respuestas universales. No obstante, sí podemos dar una serie de consejos que nos ayudarán a evitar encontrarnos con una desagradable sorpresa:
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Exigir siempre el certificado sobre las cuotas de Comunidad.
Además, es recomendable pedir que el certificado incluya la relación de derramas aprobadas no cobradas o si se ha adoptado algún acuerdo en junta que pueda suponer la aprobación de alguna derrama. Únicamente de esta forma tendremos completa información de los pagos pasados y de los posibles compromisos futuros (de los que el nuevo adquirente será único responsable).
Además, siempre es aconsejable solicitar dicha información con anterioridad al momento del otorgamiento de la escritura pública, lo que nos permitirá contar un margen de actuación en función del resultado del mismo. -
Verificar que el certificado ha sido correctamente emitido
. Como hemos señalado, tiene que ir firmado por el secretario de la Comunidad (normalmente el Administrador de Fincas), con el Visto Bueno del Presidente. Como norma general, no debemos admitir un certificado emitido únicamente por el Administrador de fincas, especialmente si no señala que es el Secretario de la Comunidad.
Si el certificado es válido, Secretario y Presidente responderán por culpa o negligencia de la exactitud de los datos consignados. -
Existen deudas… ¿qué hago?
En caso de que el certificado señale la existencia de deudas, deberá acordarse quién va a proceder al pago de las mismas.
Si finalmente se acuerda que el vendedor sea quien abone las cuotas pendientes, lo más recomendable es que dicho pago lo haga el comprador por cuenta del vendedor reteniendo parte del precio de la compraventa.
