Derechos y obligaciones de los propietarios en las zonas comunes

Según la Ley de Propiedad Horizontal, las zonas comunes pertenecen a los vecinos y se encuentran sujetas a diversos derechos y obligaciones, las cuales vamos a revisar a continuación.

En nuestros edificios existen multitud de elementos comunes: terrazas, portales, pasillos, patios de luces, etc. En muchos casos, su gestión es objeto de discordia y desencuentros, de largos debates, reuniones y discusiones, pero las nuevas herramientas no solo permiten agilizar estos procesos, sino hacerlo online desde tu propia casa.

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Derechos del propietario sobre los elementos comunes:

  • Usarlos y disfrutarlos de forma completa y compartida con los demás copropietarios, cuyo uso y disfrute es su único tope.
  • Exigir que se realicen las obras de conservación y mantenimiento del edificio y los servicios comunes.
  • Consentir, de forma previa, la realización de innovaciones en los mismos que los hagan inservibles para el uso o disfrute a algún propietario.
  • Pedir el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, conserjería, vigilancia u otro, comunes de interés general; debiendo contar, para lograrlo, con el voto favorable de los 3/5 de los propietarios y cuotas. Y en los mismos términos, el arrendamiento de alguno de los elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.
  • Pedir la instalación de infraestructuras comunes para acceder a, o adaptar, los servicios de telecomunicaciones, o instalar sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar o nuevos suministros energéticos colectivos, consiguiéndolo cuando se reúna un quorum de 1/3 de propietarios y cuotas.

Obligaciones en relación a los elementos comunes:

  • Respetar las instalaciones generales de la comunidad, y demás elementos comunes, ya sean de uso común o privativos de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local. Haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen o desperfectos.
  • Declarar, en el instrumento público por el que se transmitan, que el piso o local se halla al corriente del pago de los gastos generales de la comunidad, o expresar los que adeude, aportando en ese momento certificación emitida por el Secretario, con el visto bueno del Presidente, sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración.
  • Responder con su propio inmueble adquirido, de las deudas de los anteriores propietarios con la comunidad por los gastos generales, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en que se ha adquirido y el año natural inmediatamente anterior.
  • Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación de un fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
  • Aceptar el nombramiento del cargo de Presidente, de cuyo nombramiento sólo puede ser relevado por el Juez.

Obligaciones en relación al edificio:

  • Comunicar al administrador la necesidad de las reparaciones urgentes.
  • Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, percibiendo los resarcimientos de los daños y perjuicios que se le ocasionen.
  • Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones cometidas y daños causados.
  • Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota, según el título o acordada, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
  • Consentir, y no demorar injustificadamente, la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente, y no haciéndolo responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

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Esta entrada tiene 8 comentarios

  1. Juan Rodríguez Baeza

    Utilizar “vecinos” como sinónimo de propietarios conduce a escribir una barbaridad como
    “Según la Ley de Propiedad Horizontal, las zonas comunes pertenecen a los vecinos…”
    En cuanto a la responsabilidad del adquirente de una vivienda con deudas, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente (http://www.comunidades.com/legislacion/comunidades/ley-de-propiedad-horizontal/articulo-9), establece que debe responder de las cantidades adeudadas por el anterior propietario que correspondan a la parte vencida de la anualidad en que tiene lugar la adquisición, y los tres años anteriores, dos años más de lo que se dice en este post.

  2. Alejandro

    hola buenas noches, he adquirido un pequeño estudio en un edificio con zonzs comunes, incluida una piscina. Estoy en la etapa de conseguir llaves que me den acceso a mi garaje, a mi trastero y también el acceso a una pequeña piscina que el edificio tiene en la azotea y que lógicamente es un gran atractivo para todo aquel que quiere comprar o vender.
    El caso es que…el presidente parece que hace y deshace como quiere, a fuerza de muchas llamadas me esta haciendo copias de las llaves de acceso a los trasteros, del garaje (mando), ya que la Aministracion de Fincas que se ocupa del edificio hace oídos sordos.
    El problema es que se resiste a darme las de la piscina, escudándose que hay vecinos ( los que viven de alquiler) que no se comportan, con lo cual queda restrinjido su uso a propietarios, pero solo “algunos” propietarios.
    Me dio a entender que no tiene inconveniente en abrirme cuando quiera darme un baño…
    Lógicamente me negué a aceptar este “petit comité” procedimiento y le dije que si es una zona común tengo pleno derecho a hacer uso de ella sin tener que pedir favor o permiso.
    Puede hacer algo o tiene competencia u obligación la Empresa de Administración de Fincas contratada? Mi intención no es entrar en conflicto con este Califa Presidente, ya que es inútil entrar al trapo, quisiera saber que puedo hacer! Muchas gracias.

  3. javier salgado

    SANTA HELENA DE BAVIERA ETAPA I se reglamento bajo la ley 182 de 1948 y sus decretos reglamentarios en el año 2002 se acogió a ley 675 de 2001.
    Se presenta la siguiente situación: Existe zonas comunes de uso exclusivo, consiste en una zona verde sobre el cual se pude transitar, por lo que no se requiere ingresar por ninguna zona privada.
    Algunos Propietarios de los apartamentos que tienen ese privilegio han dado origen a limitar e interpretar los linderos mediante sembrados de matas o arbustos.
    En reciente asamblea se aprobó de manera mayoritaria, intervenir esas zonas, realizando limpieza general es decir retirando mesas, trocos, y matas, con miras en avanzar en una obra de mejoramiento del encaramiento del conjunto que igual consiste en dar mantenimiento a la reja metálica y reemplazar el pino que se convirtió en maleza por una Eugenias.
    Particularmente dos propietarios han generado inconvenientes bajo el argumento que esa zona es de ellos y pueden sembrar lo que ellos crean conveniente, más en el tema de generar los límites para evitar el tránsito de vecinos y la propia vigilancia con el argumento de violación a la intimidad y privacidad.
    Nuestra consulta es, se puede o no intervenir esas zonas para que con el debido manual de convivencia se pueda solo transitar libremente no utilizar o gozar de esa zona?

    Los propietarios de esos apartamentos deben o no solicitar autorización de la administración para para sembrar matas o cualquier otra especie en esas zonas??

    Le agradezco su concepto

  4. antonio

    hace unos años compre un local de unos 800 m2, local que transforme en 21 pequeños almacenes o trasteros para su venta o alquiler y necesitara un mínimo de 20 llaves de acceso a la urbanización, paso previo para llegar al local donde se encuentran los almacenes o trasteros. mi sorpresa es cuando se me están negando esas llaves por considerar que a un propietario solo le corresponde una llave por finca.
    la pregunta es si la comunidad puede actuar de esa forma.

  5. María Nieves

    ¿Pueden negarte el derecho a tener una llave del cuarto de los contadores del agua y cierre de la llave general a mi casa alegando que podría ocasionar desperfectos? Me piden que firme un escrito haciéndome responsable si sucediera algo pero y si lo hace otro? ¿Cómo aceptar esa responsabilidad sabiendo que hay otros vecinos que sí tienen la llave (por mucho que lo nieguen) y que podrían ser los causantes de los daños, si los hubiera?

  6. Maria

    Buenas, compré hace unos meses un piso en el cual somos 3 vecinos, la comunidad tiene 2 partes de zonas comunes, un patio interno y la azotea, el patio interno la vecina del bajo abrió una puerta desde su casa por lo que quedaron en que ese patio era usufructo de ella y la azotea se dividirá en 2 para los otros propietarios, yo soy la propietaria del piso 3 y me comprometí en arreglar la azotea ya que la comunidad no tenia dinero, a cambio de que en la zona que me corresponde tal y como hizo saber el vendedor de mi piso pues hemos puesto un sofá de palet y una sombrilla además de un poco de césped artificial, el problema viene cuando nos encontramos al vecino del bajo (el que tiene patio comunitario pero solo y exclusivamente para él) sentados en mi sofá alegando que está en una zona común, como puedo solucionar este conflicto? alguien sabe si se puede llegar a un acuerdo y ponerlo en el libro de acta? AH! se me olvidaba decir que este vecino no paga ni una sola cuota de comunidad desde hace más de 10 años. Por favor si alguien me puede ayudar lo agradecería.

  7. carmen olle

    la pintura de la barandilla de un vecino , esta en mal estado por el oxido porque este vecino no a que querido mantener mantener y conservar , dicha barandilla , los cargos de la reparacion , quien tiene que pagar los daños.

  8. miriam

    somos 6 propietarios , los cuales cada uno tiene una buhardilla en el bloque de los pisos ,las cuales estan separadas 3 a un lado y 3 a otras y estan cerradas por una puerta,la puerta da a zonas comunes del bloque,tenemos problemas con el presidente xq queremos cambiar la cerradura xq se meten gente a hacer sus cosas y estamos cansado ,le decimos al presidente q la cerradura le pertenece a la comunidad y nos dice q no sin preguntarlo,q tenemos que pagralas nosotros y queremos saber a quien le pertenece ese gasto

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